賃貸アパートを建てた老夫婦の苦悩

株は２６年ぶりの高値と上がっていますが、それより先に

不動産の方が、プチバブルといわれていて、上がっているようです。

（不動産投資）

はたして不動産は、安定して収益が得られるのでしょうか？

投信でも、毎月分配型が一時人気がありました。

アパート・マンション経営も、家賃収入が毎月入るので

いいように感じます。

いずれにしても、毎月入るという言葉にどうも弱いようです。

私がＹＡＨＯＯニュースで目にしたのが、テレビで放映された

高齢の夫婦の事例でした。

農作業が大変になってきた老夫婦が、農地として利用しなければ

固定資産税が高くなってしまうので、大手不動産会社の示した

空室の有無に連動しない家賃保証に、乗っかり、１億円の借金を

してアパートを建てたという事例でした。

友人の知り合いにも、億という借金をしてマンションを建てたが

破産して、マンションを立ち退かなければならないという

同じような話がありました。

結局、借りた億の返済が滞れば、競売にかけられてしまいます。

その方も、土地は自分の農地で、他の土地を売って借金返済に

当てても、空室が増え、補てんがきかなくなり、破産したそうです。

以前に読んだ本に、アメリカの投資の天才が、株で儲けたお金で

不動産投資をして、大損したというのがありました。

株式投資の天才でも、不動産投資は、素人で、不動産の専門家に

儲けられたのだなと思いました。

（不動産の利回り）

不動産投資では、税金、利息、維持管理費等の経費を引いた後の

実質利回りが、５％得られたら十分成功といえるそうです。

実際、かなりの資産家でアパート・マンション経営をしている

私の友人が「今は、４％得るのも大変よ」と言っていました。

（自分の経験から）

相続の賃貸マンションを、後妻との裁判が決着するまでの２年間

私が管理していたのですが、それはそれは、大変でした。

（後妻はじめ、大抵の人は、家賃収入が全部自分のものみたいな

感覚があるのが不思議です）

①　管理会社のエイブルとミニテックから携帯に電話が入るのが

　　まずストレス。何号室が出ます、トイレの水が漏れたので

　　修理してくださいetc.

②　週に１回掃除に行く。内廊下、階段に掃除機をかけ拭き掃除。

　　木の枝を切ったり、雑草取り（自分の家はシルバー人材に頼んで

　　雑草を取ってもらうのに）ゴミ置き場の分別。

　　夏は、汗だく。冬は雪が降ったら雪かき。

③ 　修繕はなるべく自分でする。ポストのダイヤルが壊れたときも

　　ダイヤルをメーカーから取り寄せ、自分で交換。

　　電球の交換は当然。

　　リフォームは、風水の色で、ヨーガの友人の工務店に依頼 。

彼からも、しっかりした大家さんは、網戸の修理も自分で出来るといわれ

ました。

おかげで、売却すると時に、管財弁護士さんに、修繕費をよくこれだけに

押さえましたねと感心されました。

売却している時にリュウマチが発症したのですが、リュウマチでは

管理は無理。同様に老夫婦にも、無理だと思います。

父の時代は、不動産神話と言われるくらい、不動産で財産を持つことが

ステイタスでした。

ところが、相続税にしても、遺産を分けるにしても、現金です。

売却して現金に換えないことには、払えません。

不動産は半分以下になっていましたので、（同じ時期、相続して売却した

友人は１／４だったと言っていました）売却益は出なかったので、

その分の税金こそなかったものの、相続はみんなで仲良く分けるのだな

（税務署、税理士、弁護士、不動産屋さん、銀行、家族）と思ったものです。

私は、不動産投資より投資信託で運用してもらう。と考えていましたので、

相続が和解するやいなや、マンションは売却して、

どんどんさわかみ投信に移していったわけです。